海外房產 VS 本地房市 2025 投資該押哪邊？一邊是房價高漲、稅制日趨嚴格的台灣本地市場；一邊是租金報酬潛力強、低稅優勢明確的海外房產戰場。當資產布局走向全球化，房地產投資也不再只是「買在哪裡」，而是「怎麼布局才對」。
本篇帶你一次搞懂海內外房市在 回報率、稅制、持有制度、貸款政策 等面向的關鍵差異，協助你釐清投資策略、降低決策盲點。無論你是追求穩定收租的保守型投資者，還是尋求資本翻倍的積極型操盤者，都能在這篇文章中找到適合自己的方向。
國外房產與本地房市差在哪？先搞懂基本差異
在台灣房價節節高升、公設比偏高、稅負加重的壓力下，越來越多投資人開始將目光轉向海外。不過，投資海外房地產不只是「買在國外」，而是一場制度、稅制與市場機制的全面轉換。與本地房市相比，海外房產在購屋門檻、租金報酬、資本利得稅、持有制度甚至於貸款可行性上，都有明顯差異。以下將帶你全面理解國內外房市結構，從「什麼是海外房產」、「台灣房市的優勢與限制」，到「各國潛力市場比較」，為你的跨國資產配置打下正確基礎。
什麼是海外房產？為何台灣人越來越愛買？
所謂海外房產，簡單來說就是在台灣以外的國家買房子，不管是住家、公寓、辦公室，甚至一塊土地，只要是在國外，就是海外房產。
近年來，像是愛莉莎莎、Joeman 等百萬 YouTuber 都陸續分享他們在國外買房出租、賺被動收入的經驗，也讓更多台灣人開始好奇：「我是不是也能在國外買一間房，當長期資產？」
那為什麼會掀起這波海外置產熱潮？主要原因來自於台灣本地房市的四大結構性瓶頸：
1. 房價持續走高
根據內政部統計，截至 2023 年第 3 季，全台房價已連續上漲 5 季。儘管漲幅略有趨緩，整體價格仍呈現上升趨勢，讓首購族與投資人都感到「買不下手」。
2. 公設比偏高，實坪縮水
台灣住宅普遍存在公設比過高的問題。以 50 坪物件、35% 公設比為例，實際可使用空間僅有 32.5 坪，其餘面積為住戶須共同負擔的公共設施，讓不少人感嘆「花大錢買空間，卻得不到實用坪數」。
3. 稅負成本節節上升
政府為調控房市，近年陸續上路房地合一稅、奢侈稅、囤房稅等措施，讓房產投資人面臨更高的稅務壓力，進一步壓縮利潤空間，削弱市場投資意願。
4. 報酬率遞減
隨著房價高漲與稅制壓力雙重夾擊，台灣房地產的投資報酬率已不如以往。過去「保值穩賺」的印象逐漸被取代，投資人開始尋求更具潛力的新市場。
本地房市的優勢與限制：穩定？還是被限縮？
台灣房市近年在政策調控與市場變動下出現明顯轉向，讓不少消費者與投資者陷入觀望。這張表格從四大關鍵層面——政策制度、市場需求、區域表現與長期展望——深入對照目前的優勢與限制，用最簡單明瞭的方式，幫助你迅速掌握房市的全貌。
台灣房市優勢與限制
| 層面 | 優勢描述 | 限制描述 |
| 政策制度 | 政府推行實價登錄2.0，交易資訊更透明；房地合一稅、平均地權條例等改革，提升市場公平性與稅制合理性。 | 限貸令壓縮購屋彈性，尤其對第二戶、法人與預售購屋者，貸款成數下修、寬限期取消，資金運用受限。 |
| 市場需求 | 超過七成為自住需求，購屋動機以實際居住與換屋為主，較不受短期市場情緒影響。 | 投資型買盤受限，導致市場成交量下滑，六都移轉棟數年減超過一成，買氣明顯降溫。 |
| 區域表現 | 核心蛋黃區（如北市精華區、科學園區周邊）具抗跌力，仍受青睞；高端商辦亦有外資進場看好。 | 蛋白區或高總價非核心物件較易受政策與利率影響，價格調整壓力較大，部分新案去化緩慢。 |
| 長期展望 | 政策目標逐步轉向「居住正義」與市場健康發展，有助建立長期穩定、非炒作導向的房市機制。 | 若囤房稅與資本利得稅等尚未全面到位，仍可能造成部分族群藉低持有成本囤屋，影響市場健全化效果。 |
海外房產投資的潛力市場有哪些？
- 阿聯酋：杜拜、阿布達比
杜拜擁有高流動性與活絡的租賃市場，吸引尋求高報酬與穩定現金流的投資者。外資友善、免稅制度，是中東首選資產配置地。
- 日本：東京、大阪、熊本
日圓貶值下，日本房市成為入手門檻低的熱門標的。東京、大阪租賃穩定、經濟成熟，熊本則因台積電進駐成為潛力新星。
- 泰國：曼谷、普吉島、芭達雅
房價親民、出租報酬高，加上完善的包租代管服務，讓泰國成為自住＋投資兩相宜的熱門選擇。曼谷商業機能強，普吉與芭達雅則主打旅遊度假宅。
- 越南：胡志明市
經濟快速成長，外資湧入，基礎建設升級中。胡志明市成為東南亞新興熱點，房價增值與租金收益雙強並進。
- 馬來西亞：新山、公主灣、檳城
靠近新加坡、房價實惠，吸引不少投資人提前卡位。公主灣高端住宅項目具潛力，適合長期收租與資本增值並重策略。
- 美國：休士頓、奧斯汀、達拉斯
德州三大城因低稅、企業進駐、人口成長推動房市成長。特別是奧斯汀，科技業強勁，租金與房價同步上漲。
- 加拿大：溫哥華、多倫多
生活品質高、移民與留學需求旺盛，房市長期走升。租賃市場活絡，是適合穩健投資的經典熱區。
- 澳洲：布里斯本、墨爾本
布里斯本房價尚具親和力，發展潛力強；墨爾本則為教育與文化重鎮，穩定租客來源＋良好生活機能兼具。
海外房產投資優缺點總整理｜讓你不再霧煞煞
跨境投資房地產，對許多人來說既具吸引力又令人卻步。為什麼？因為它同時混合了獎勵與風險：高回報可能伴隨匯率波動、政策限制與管理難題。本篇將帶你直擊海外房地產的真實面貌，幫你做出更穩健的投資決策。
回報率高？波動也大？揭開海外房產的真相
海外置產的優勢之一，是潛在租金報酬高且資本利得可觀，尤其在東南亞或杜拜等地區。透過多國配置，亦有助於分散本地市場風險，增加資產穩健性。
但挑戰也不容忽視：文化差異、語言隔閡、法規架構不熟悉都可能導致交易與管理上的障礙。此外，匯率波動可能影響收益，若你未做好對應計畫，實際回報可能大打折扣。整體而言，海外房產的報酬潛力吸引人，但投資波動與管理成本亦需謹慎評估。
稅制怎麼算？各國海外投資課稅規則比一比
買海外房產不只要看價格與報酬率，稅制規則更是關鍵變數。不同國家在購屋、轉售與持有階段的稅負差異極大，若事前沒有規劃清楚，輕則吃掉收益，重則壓縮整體投資回本期。以下整理八個熱門海外置產國家的主要課稅項目：
- 阿聯酋：產權轉移費、產權註冊費
無所得稅、資本利得稅、持有稅，是稅負最輕的投資天堂之一。
- 日本：登錄免許稅、不動產取得稅、印紙稅（類似印花稅）
稅制清楚，但整體費用偏中高，適合長期規劃。
- 泰國：過戶費、印花稅特種商業稅（轉售適用）
適合中長期持有，短期轉手可能稅負較重。
- 越南：資本利得稅、印花稅、租金稅、土地使用稅
新興市場，潛力高但稅項複雜，建議專業協助。
- 馬來西亞：多項印花稅（產權轉讓、買賣合約、貸款協議等）
費用透明、流程標準，屬於中低稅負市場。
- 美國：印花稅、交易稅、過戶費、產權登記費
各州制度不同，需個別了解在地稅率。
- 加拿大：物業轉讓稅、房屋地價稅、消費稅（新屋／預售屋）
稅負偏高，部分地區對外國買家另有加徵稅。
- 澳洲：FIRB 外資審查費、印花稅、外國人額外印花稅、土地稅與附加稅
管制明確，建議先取得購屋資格再進場投資。
國外房產是否可貸款？資金門檻與風險須知
相較於在地居民，外國人在多數國家申請房貸通常會面臨更多限制與門檻。雖然「外國人可貸款購屋」已逐漸普及，但實際操作上，審核條件、貸款成數與利率往往更加嚴格。
例如，日本與越南幾乎不提供房貸給外國人，即使可購屋；而泰國、馬來西亞雖有貸款機會，但條件較為嚴苛。反之，像杜拜、美國、澳洲等國家則已建立相對成熟的非居民貸款制度，只要具備財力證明與一定信用紀錄，仍有機會取得房貸，進場門檻也相對靈活。
以杜拜置產為例，非居民（外國投資者）可向多家當地銀行如 Emirates NBD、Mashreq、HSBC 等申請房貸。貸款成數約為50–80%，依申請人收入、財力證明與房產條件而異，貸款年限最長可達25年。這對想以較低資本門檻布局海外市場的投資人而言，是一大優勢。但在規劃海外貸款時，請特別留意以下三點：
- 外幣貸款涉及匯率風險
若你的收入與貸款幣別不同，將承受匯率波動的雙重壓力。升息或匯差可能讓你的實際還款成本大幅浮動。
- 當地銀行審核條件更嚴格
多數國家會要求外國人提供完整財力與收入證明，且常需自備更高比例首付款。像在泰國，沒有工作簽證或長期居留身分，幾乎無法申貸。
- 外國人貸款利率通常高於本國居民
即使能成功申請，銀行對外國人貸款利率普遍較高，以反映其認定的「非在地風險」。若未妥善規劃，可能影響整體投報率與資金壓力。
本地房市 2025 年走向｜買還是觀望？
2025 年的台灣房市，站在十字路口。一方面房價持續高檔、政策調控不斷，另一方面，自住與投資需求仍存在剛性支撐。買房真的還能上車？還是應該先觀望？在不確定的市場氛圍中，理解房價結構、政策變動與未來趨勢，是做出正確判斷的第一步。
台灣房價還會漲嗎？自住與投資角度的考量
台灣房價持續高漲，從大台北一路蔓延到中、南部主要城市。對年輕族群與中低收入家庭而言，買房幾乎成為一場遙不可及的夢。即便政府陸續推出限貸、囤房稅等政策，市場價格依然居高不下。那麼，台灣房價為什麼「打不下來」？我們從三大核心結構性因素切入，深入分析背後成因，也幫助你釐清自住與投資者應該如何看待未來房市走勢。
- 土地有限，人口集中｜供需失衡是結構問題
台灣地狹人稠，住宅用地取得不易，尤其在台北、新北等人口密集地區更是嚴重。隨著都市化加速、人口往城市集中，導致供不應求的長期結構性問題。房屋開發速度遠遠趕不上需求成長，自然推升價格，成為房價難以回落的第一道主因。
- 資金湧入，買盤不減｜投資需求撐高市場熱度
除了剛性自住需求，台灣房市長期受到投資型買盤支撐。在低利率、通膨升溫的大環境下，房地產被視為抗通膨、保值的工具。許多資金轉向不動產尋求穩定報酬，進一步推升房價與市場熱度，形成資金與價格的正向循環。
- 預售市場持續火熱｜政策滯後效果有限
近年預售屋成為購屋與投資主力，因為相較於成屋，預售屋擁有較低的付款壓力與更大的操作彈性。此外，政府對預售市場的限制政策時常落後於市場實況，導致即使有「限貸令」、「禁換約」等政策上路，仍難抑制價格上漲，預售價格甚至領漲整體市場。
政府政策如何影響本地房市？平均地權條例要小心
近年來，政府為壓抑高漲房價，陸續推出限貸令、實價登錄、房屋稅調整與平均地權條例等政策，試圖導正市場。然而，這些政策雖有其立意，但執行效果與市場預期落差甚大。以限貸令為例，雖然對成屋市場有一定壓制效果，但對預售市場的影響有限，因為預售屋具備交屋期長、資金壓力小的特性，讓投資人得以在政策生效前完成操作，形同繞過限制。另一項備受矚目的新青安貸款政策，原本是為了協助年輕人降低購屋門檻，卻因申貸流程延誤，導致部分購屋者遭遇高達每月12萬元的滯納金壓力，甚至引發民怨。此外，台灣房市政策由多個部會主導，財政部、央行與內政部各自為政，缺乏整合協調機制，使政策方向混亂、效果打折。這樣的制度斷層不僅無法有效解決房價問題，反而加劇市場的不確定性，讓自住者與投資人都陷入觀望。整體而言，政策若無法精準對症下藥、整合執行，只會讓市場失去信心，買賣雙方更難做出正確判斷。
35大囍聚觀察：2025 本地房市三大趨勢
面對2025年房市該不該出手？以下是我們整理出來最值得注意的三個重點，幫助你釐清方向，不再迷惘：
- 太會跌，但漲也漲不動了
熱門地段（像市中心、捷運旁、學區附近）因為需求穩定，價格還是撐得住；但蛋白區或總價太高的新建案，買氣就明顯降溫，價格容易被殺。也就是說，房市進入「區域分化、價格盤整」階段。
- 大家都在觀望
政府推出的新青安貸款、囤房稅、平均地權條例等政策，對市場有影響，但還看不出明顯成效。再加上物價漲、經濟不確定，買方出手更謹慎，市場氣氛保守偏觀望。
- 住需求的人還是會買，投資型買盤轉向海外
剛需族（像是結婚、換屋、孩子上學）該買還是得買，這部分支撐住市場底氣。但想投資的人，因為報酬變低、政策變多，不少人開始把資金轉去海外找機會，像杜拜、日本、東南亞這些地方就越來越熱門。
選擇國內 or 海外？從你的投資目標開始思考
面對房地產投資，你該把資金放在熟悉的國內市場，還是轉向潛力十足的海外市場？關鍵不在地點，而在於你的投資目標是什麼。每位投資人所追求的回報形式、風險承受度與資產結構都不同，從「你想要什麼」出發，才能做出真正適合自己的選擇。
想穩定收租？選擇國內可能更實際
如果你的目標是穩定現金流與長期出租收入，國內房地產依然是多數人心中的安全牌。租金收益透明、管理相對簡單，且不必面對語言、時差、匯率等海外變數。加上熟悉的法規與交易流程，更適合重視風險控管、希望「看的到、管的到」的投資人。尤其若已有房產管理經驗，更能在地經營、穩定收租。
想資產配置＋低稅負？海外房產可能更適合
若你想透過房地產達成全球資產配置、分散風險或節稅優化，海外市場會是更具彈性的選擇。像是杜拜、越南、馬來西亞等地，不僅房價相對低廉，稅制也較友善（如零遺產稅、資本利得稅低等），適合追求長期增值與資產跨國布局的投資人。加上部分國家可透過房產取得移民簽證或海外帳戶資產配置，對高資產族群而言更具吸引力。
35大囍聚提醒：選擇前先做這 3 件事，降低風險
不論你選擇國內或海外投資，都建議先進行以下3步驟，有效控管風險、提高投資勝率：
- 盤點財務體質：先確認自身資金運用彈性、現金流狀況與槓桿能力，避免因一筆海外投資影響整體資金調度。
- 釐清投資目標：你要的是收租？增值？移民？退休？目標不同，投資地區與物件選擇也完全不同。
- 諮詢專業顧問：特別是海外投資，更需要專業團隊協助評估稅制、法規、匯率與風險，避免誤踩紅線。
你適合海外房產嗎？快速檢測你是什麼型的投資人
面對多變的房市環境與全球化資金流動，「我適合投資海外房地產嗎？」成了許多人心中的問號。不同的投資風格與財務目標，將決定你適合的市場類型與資產配置方向。以下從兩個面向幫你快速盤點，找出最適合你的投資策略。
保守型 VS 積極型，投資策略完全不同
你的風險承受度，會直接影響你適合投資的地區與標的類型。
如果你是保守型投資人，傾向於低波動、穩定收益，建議可考慮台灣本地的住宅、公寓或商辦型不動產，搭配固定租金收入與穩健增值節奏，資金使用彈性也高。
反之，若你是積極型投資人，希望爭取更高的資本利得與成長潛力，則可以把目光放在高報酬、新興區域的海外房市，如越南、泰國、杜拜等地。這類市場的波動雖大，但若選對區域與時機，回報潛力驚人，適合追求資產翻倍與全球布局的投資者。
看租金還是看增值？找出你在意的指標
投資房地產前，你最該問自己的一件事是：「你期待的回報，是現金流，還是未來的資本利得？」
如果你重視每月穩定現金流，租金報酬率就會是你的主要關注指標。這時應選擇租賃需求穩定、包租服務成熟的區域，如泰國芭達雅、杜拜、曼谷或美國特定核心城市，能幫助你穩定創造現金收入。
但若你著眼於資產中長期增值，則更應聚焦在城市發展潛力、人口紅利與基礎建設題材。像越南胡志明、曼徹斯特或阿布達比等地，皆因政策與經濟成長帶動房價長線向上，適合長期持有與佈局未來的投資人。
海外房產或本地置產，該怎麼選？ 35大囍聚帶你走對方向！
當台灣房價居高不下、稅制緊縮、利潤空間壓縮，不少人開始將目光轉向海外市場。不過，究竟該選擇本地穩健布局，還是放眼全球，把握新興市場成長紅利？其實沒有絕對標準，關鍵在於你的資金規劃、風險承受度與資產配置目標。
對於想穩定收租、掌控風險的保守型投資人，本地置產仍具吸引力；但若你追求資產增值、全球資金配置，甚至想善用低稅負環境，那麼海外房產就是更具潛力的選項。
作為台灣第一個跨足多國市場的專業團隊，35大囍聚提供全方位「海外置產一條龍服務」，讓您從考察到成交、出租、甚至稅務規劃都能無縫接軌：二手交易、租代管、行開戶、款薪轉、單套利、密貨幣支付。
我們已陪同數百位客戶成功布局阿聯酋房地產，協助每位投資人找到最合適的入場策略與物件，實現真正的資產全球化配置。並且每月定期舉辦「房產說明會」，邀請海內外建商與專家親臨分享，無論你是剛開始接觸海外房產，或正準備跨出第一步，誠摯邀請你來現場深入了解，找到最適合你的資產佈局方案！
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