對於第一次海外置產的人來說，真正的問題往往是：台灣人可以申請國外貸款買房嗎？外國人能貸幾成？利率多少？沒有當地工作或居留身分也能貸嗎？ 事實上，不同國家、銀行與身分條件，貸款方式可能差異很大，甚至還有銀行房貸以外的資金選擇。
本文將從台灣買家的角度，一次整理海外置產貸款方式、利率、成數與申請條件，並以杜拜為例，帶你了解海外買房該如何準備資金。
台灣人在國外買房可以貸款嗎？3種資金來源
可以。以下為海外置產常見的3種資金來源：
1. 當地銀行房貸
最直接的海外房貸方式，就是向「房屋所在地國家的銀行」申請貸款。例如：購買杜拜房地產，可以向阿聯酋當地提供住宅貸款的銀行提出申請；部分銀行甚至有專門提供給「非阿聯酋居民」的房貸方案。
以 HSBC UAE 公開的非居民房貸資訊為例，符合資格的海外買家最高可借到房產價值的 60%；ADCB 公開資訊則顯示，其一般方案最高可提供阿聯酋居民外籍人士 80% 融資，而非居民方案最高可至 50%，實際仍依個人條件、物件及銀行審核決定。因此「當地法規最高可以貸幾成」不等於每一名外國買家都能取得相同成數。
2. 國際銀行融資與台灣房屋增貸
第二種方式，是利用自己既有的銀行關係或資產取得融資。部分跨國銀行具有不同國家的金融服務據點，如果客戶本身屬於高資產或特定財富管理等級，有機會透過國際銀行體系評估跨境資產及收入，再安排符合資格的房貸或其他融資工具。
但需要注意，並不是台灣任何一家銀行都可以直接拿「杜拜、日本或英國的房子」作為一般住宅房貸的抵押品。
銀行是否承作海外不動產抵押，會涉及當地抵押權設定、法規、估價、產權執行與銀行授信政策，因此實務上必須個案詢問。
另一種台灣投資人較容易理解的方式，是利用自己在台灣已持有的房屋進行增貸，再把取得的資金用於海外資產配置。例如：國泰世華目前公開的房屋增貸產品資訊顯示，貸款用途可以包括房屋修繕、投資理財或其他明確資金需求，公開方案最長可達 20 年、最高成數可至房屋價值 8 成；但實際額度仍須依房屋重新鑑價、收入負債比、信用條件及銀行授信結果決定。
同時，台灣中央銀行對不動產貸款及增貸有相關規範，銀行必須核實資金用途；如果原房貸屬於央行特定信用管制範圍，增貸條件也可能受到限制。
3. 開發商分期付款（預售屋常見）
第三種方式嚴格來說不一定屬於「銀行貸款」，但在海外預售市場中非常重要，就是 Developer Payment Plan（付款計畫）。尤其在杜拜預售屋市場，開發商常會把總房價拆成不同工程階段付款，例如：20%＋40%＋40%、60%／40%、70%／30% 等不同結構。
實際比例沒有統一標準，必須依建案 SPA（Sales and Purchase Agreement）及開發商公布的 Payment Plan 為準。例如：一間總價 AED 2,000,000 的預售屋，如果採取 60／40 的付款方式，可能代表買家在施工至交屋前依約支付總價 60%，剩餘 40% 於交屋時支付。對買家來說，這種方式的優勢是： 不用在簽約當下準備全部房價，也不一定需要立即申請銀行房貸。但必須特別注意：分期付款不等於貸款核准。如果買家原本預計「交屋時再貸款支付尾款」，就必須考慮數年後交屋時的收入、銀行政策、估價、利率及貸款資格可能已經改變。
海外貸款的利率、成數與年限
重點摘要：阿聯酋法規對外籍人士訂有貸款成數上限，最長可貸25年，但這是上限，人在台灣的非居民，銀行公開方案多落在5～6成。利率分成固定、浮動與前期固定後期浮動，申請前要連同計息方式與費用一起比較。
海外房貸沒有全球統一的利率與貸款成數。實際條件主要受到以下因素影響：
國家與市場制度 → 居民／非居民身分 → 個人收入 → 信用 → 房屋價值 → 自住或投資 → 貸款幣別 → 利率環境。
以阿聯酋為例，UAE Central Bank 現行房貸規則對 Expatriates 的 LTV（Loan-to-Value，貸款成數）設定上限。以第一間自住房來說：
| 貸款類型 | 法規最高 LTV |
|---|---|
| 外籍人士第一間自住房，房價 ≤ AED 5,000,000 | 80% |
| 外籍人士第一間自住房，房價 > AED 5,000,000 | 70% |
| 第二間以上住宅／投資型不動產 | 60% |
| 預售屋融資 | 50% |
此外，阿聯酋房貸法規的最長貸款期限為 25 年。
這是監管制度允許的 LTV 上限，而不是銀行對每個人的保證核貸成數。例如： ADCB 對 Non-Resident 公開的融資成數最高為 50%；HSBC UAE 的非居民房貸頁面則揭露最高可貸房屋價值 60%。因此，一名住在台灣、沒有 UAE 居留身分的買家，實務上不能單純拿「Expatriates 第一間房最高 80%」去推算自己只需要準備 20% 自備款。這也是海外置產貸款最容易被誤解的地方之一。
至於房貸利率，則會依銀行與貸款方案有所不同，常見有固定利率、浮動利率，以及前期固定、後期浮動三種方式。申請前除了比較利率，也應確認後續計息方式與相關費用。
以杜拜為例：外國人房貸條件與流程
重點摘要：人在台灣工作、在阿聯酋沒有固定薪資，即使持有黃金簽證，銀行仍會當成非居民審核。杜拜房貸從預先核貸、選物件、鑑價、最終核准到抵押登記共6步，鑑價低於成交價時差額要自己補，也要預留抵押登記等費用。
台灣人可以在杜拜申請房貸，但首先必須區分自己是：UAE Resident，還是 Non-Resident。
如果人在台灣工作，即便有阿聯酋身分證（如黃金簽證或投資者簽證），只有沒有在阿聯酋境內有固定薪資收入，在阿聯酋銀行眼中仍屬非居民申請人。房租屬不固定收入，因此房東收的租金，也不能當作本地薪資。
目前 HSBC、Mashreq、ADCB 等阿聯酋銀行都有公開非居民住宅融資資訊。以 Mashreq 公開資訊為例，其 Non-Resident Home Loan 可供非阿聯酋居民購買杜拜住宅作為投資或第二住宅，公開貸款額度最高可至 AED 10,000,000；其 FAQ 則說明，非居民實際最高融資可至銀行認定之 Fair Market Value 的 50%，並依申請人的財務條件決定最終額度。
杜拜房貸大致可以分成以下流程：
第一步：確認預算與貸款資格
先整理收入、負債、現金部位與預計購買的房價，初步判斷需要多少融資。
第二步：向銀行申請 Mortgage Pre-Approval
銀行會審核護照、收入、銀行流水與負債等資料，確認初步可貸額度。如果確定要使用貸款，最好不要先假設「一定貸得到」再簽下一個超過自己現金能力的物件。
第三步：選定物件
不同銀行可能對可融資的建案、開發商、物件狀態有自己的 Approved List 或風險政策，因此選定房屋後仍須確認物件是否符合銀行融資條件。
第四步：銀行鑑價
銀行會委託認可的估價機構確認房屋市場價值。假設成交價 AED 2,000,000，但銀行最終估值只有 AED 1,800,000，而銀行依估值核給 50%，貸款額可能只有 AED 900,000，而不是 AED 1,000,000。這代表買家必須自行補足價差。
第五步：取得 Final Approval
完成收入及物件審核後，銀行提出最終貸款條件，包括金額、利率、期限與相關費用。針對在阿聯酋還沒有開設銀行帳號的申請人，拿到Final Approval到放款前，必須安排親飛一趟阿聯酋開立銀行帳號。
第六步：完成抵押設定與過戶
杜拜房屋抵押須完成 DLD 相關登記程序。Dubai Land Department 現行公開資料顯示，一般 Mortgage Registration Fee 為抵押債權金額的 0.25%，另外可能還有產權文件、服務中心、銀行處理及估價等費用。因此使用貸款買房，不能只準備「房價－貸款額」的差額，還必須預留交易與融資成本。
國外買房貸款要準備哪些文件與資金證明？
重點摘要：銀行最看重的是收入穩不穩定、資金來源說不說得清楚。除了護照、收入證明與銀行對帳單，企業主或自營商還要準備公司財報；大筆資金匯入前先把來源證明整理好，審核會比較順利。
不同國家的銀行要求不同，但申請海外房貸時，銀行通常會特別重視申請人的收入是否穩定，以及資金來源是否清楚且可驗證。如果是一般受薪族，銀行多半會透過薪資證明、在職證明與銀行對帳單確認還款能力；如果申請人是公司負責人、自營商，或主要收入並非固定薪資，則可能進一步審查公司營運、財務報表及銀行流水等資料。
以 HSBC UAE 公開的 Mortgage Application 資料為例，申請房貸時可能需要準備：
- 有效護照
- Visa／Emirates ID（適用者）
- 近期個人銀行對帳單
- 薪資或收入證明
- 房屋相關文件
- 自備款資金證明
依不同銀行及申請人的條件，也可能進一步要求：
- 在職證明、薪資單
- 所得稅或報稅資料
- 公司登記資料及財務報表（企業主／自營商）
- 既有房貸或其他負債資料
- 銀行存款及其他資產證明
- 購屋 SPA／Booking Form
- 資金來源說明（Source of Funds）
溫馨提醒：準備海外置產時，除了存到足夠的自備款，更重要的是提前整理收入、資產與資金來源紀錄。尤其申請房貸前若突然有大筆資金匯入，銀行可能進一步要求說明款項來源。
因此，保留薪資、投資收益、房產出售、公司分紅或其他資金來源的相關證明，能讓後續貸款審查與資金驗證更加順利。
匯率與資金風險：貸款買海外房要注意什麼
重點摘要：收入是新台幣、房貸是 AED，台幣貶值時，換算後的月付金就會變多。貸款前建議先試算匯率、升息、空置與估價偏低四種情況，大額匯款也要留意台灣的外匯申報規定。
海外房貸與台灣房貸最大的差異之一，就是匯率風險。假設你的收入是新台幣，但購買杜拜房屋、繳納房貸使用的是 AED，就形成：
收入幣別＝TWD
資產幣別＝AED
負債幣別＝AED
AED 與美元採固定匯率制度，因此對台灣買家而言，實務上可以把相當一部分匯率風險理解成新台幣兌美元的波動。如果新台幣相對美元貶值，即使 AED 計價的房貸月付金沒有改變，換算成新台幣後，每月實際負擔仍可能增加。
例如原本：
AED 10,000 × NT$8.5＝NT$85,000
如果未來匯率變成：
AED 10,000 × NT$9＝NT$90,000
在當地月付金完全沒有增加的情況下，台灣買家的新台幣支出仍增加約 NT$5,000。
因此，海外置產至少要進行以下幾項壓力測試：
- 匯率上升 5%～10% 是否仍付得起？
- 利率增加 1%～2% 是否影響現金流？
- 物件空置 3～6 個月是否仍能繳款？
- 銀行估價低於成交價時，能否補足自備款？
阿聯酋央行對銀行的房貸風險管理甚至要求，在評估 DBR（Debt Burden Ratio）時，金融機構須對房貸進行高於當前利率 2～4 個百分點的壓力測試。另外，台灣買家把資金匯往海外時，也要留意外匯申報規定。
依台灣中央銀行目前規定，涉及新台幣兌換之外匯交易，每筆達等值新台幣 50 萬元以上，應依相關規定辦理申報；目前個人每年累積結匯金額在 1,000 萬美元以內，可依規定直接透過指定銀行辦理，超過額度仍可檢附文件申請核准。因此，大額海外購屋匯款應保留 SPA、付款通知、匯款紀錄等資料，並向承作銀行確認申報性質與所需文件。
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貸款買海外房還是全額付現？依資金規劃評估
重點摘要：貸款能保留資金彈性，全額付現能避開升息與融資的風險。判斷時看的是扣掉融資與持有成本後的淨收益，選一個遇到升息、匯率波動或短期空置也還付得起的方式。
海外買房選擇貸款還是全額現金，沒有絕對答案，主要取決於資金運用、持有成本與風險承受能力。
貸款買房：保留資金彈性
貸款最大的優勢，是不需要一次投入全部資金，可以保留現金作為其他投資、緊急預備金或下一筆資產配置。如果房屋的租金收益能支應部分貸款成本，也有機會提高自有資金的使用效率。但使用槓桿也代表必須承擔利率上升、匯率波動、租金下降與空置期等風險，因此貸得越多，不一定代表投資效益越高。
全額現金：降低融資與還款風險
全額現金的優勢是資金結構相對單純，沒有每月房貸支出，也能降低升息、貸款審核與交屋時融資失敗的風險。不過，一次投入大量資金也代表資金集中在單一不動產，流動性相對較低，手上可靈活運用的現金相對減少。
關鍵不是貸不貸，而是「淨報酬」
評估海外房產時，不應只比較「租金報酬率」與「房貸利率」。例如：房產租金報酬率為 7%、貸款利率為 5%，並不代表實際就能取得 2% 的利差，還需要計入融資費用、物業管理、空置、維修及匯率波動等成本。因此，真正應該評估的是：
房屋淨租金收益－融資成本－持有成本
簡單來說，貸款適合希望保留資金彈性、提高資金使用效率的人；全額現金則較適合希望降低負債與利率風險的人。海外置產的重點不是「貸越多越好」，而是選擇一個即使遇到升息、匯率波動或短期空置，現金流仍能負擔的資金配置方式。
海外置產的資金規劃，可以找35大囍聚一起評估
重點摘要：35大囍聚的服務包含銀行開戶、海外貸款與薪轉規劃，人在台灣就能先把資金來源與還款方式想清楚，再決定貸款還是付現。
貸款成數、匯款申報與交屋時的尾款安排，每個環節都會影響實際要準備多少資金。35大囍聚提供從海外看房、簽約到交屋後代租代管的服務，其中也包括銀行開戶、海外貸款與薪轉規劃，人在台灣時就能先把資金來源與還款方式整理清楚。
如果你正在評估杜拜或其他海外物件，可以參加35大囍聚每月舉辦的實體說明會，帶著自己的預算與收入狀況一起討論，再決定貸款還是全額付現比較適合。
國外貸款常見問題
重點摘要：各題的共通重點：能不能貸、貸幾成，都要看國家、身分與銀行審核，法規上限不等於核貸成數；申請前先做好匯率與升息的壓力測試。
可以，但須視購屋國家、銀行政策、居留身分、收入、信用與房屋條件而定。
沒有統一利率。海外房貸利率會受到國家基準利率、貸款幣別、LTV、居留身分、信用、收入及銀行產品影響。
依 UAE Central Bank 房貸規範，在阿聯酋有工作收入的申請人購買第一間自住房，房價不超過 AED 5 million 時，法規 LTV 上限為 80%；超過 AED 5 million 則為 70%；第二間以上或投資型住宅最高 60%；預售屋融資最高 50%。<br/>如果買家屬於 UAE Non-Resident，部分銀行實際公開產品約落在最高 50%～60% 左右，例如：ADCB 非居民方案公開最高 50%，HSBC UAE 非居民房貸公開最高 60%。最終仍依銀行審核為準。
常見文件包括護照、居留證件（如適用）、薪資或收入證明、在職證明、銀行對帳單、存款與資產證明、自備款來源，以及購屋相關文件。企業主或自營業者還可能需要提供公司登記、財務報表及公司銀行流水。海外銀行特別重視 KYC、AML 與 Source of Funds，因此建議購屋前就整理好資金來源紀錄。
主要風險包括利率風險、匯率風險、估價風險、空置風險與流動性風險。<br/>例如：收入是新台幣、貸款是 AED，即使 AED 月付金不變，新台幣貶值仍可能增加實際還款成本；如果使用 EIBOR 連動的浮動房貸，市場利率上升也會增加月付金。<br/>因此申請貸款前，建議同時模擬「利率＋2%」、「匯率不利 10%」以及「數個月沒有租金收入」的情境。
有可能，但是否核貸仍由銀行依房屋鑑價、原貸餘額、收入負債比、信用、資金用途及央行相關規定審核。目前台灣部分銀行確實提供房屋增貸產品，資金用途可涵蓋投資理財或其他明確資金需求，但不能因此推論每個人都能取得相同成數或自由運用。
沒有絕對答案。貸款可以保留更多資金彈性，但需承擔利率與匯率風險；全額現金則能降低融資成本與還款壓力。建議依自身資金狀況、租金收益與持有成本綜合評估，選擇適合自己的付款方式。
